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　　二、物業管理消費的特征

　　1、物業管理消費的高消費性。物業管理消費不是一種本能性消費，而是一種社會性消費。物業管理消費和單純的物質消費相比，消費支出明顯偏高。物業管理行業是建設于良好的社會再生產能力之上的，經濟發展水平制約著物業管理行業繁榮興旺的水平。目前，物業管理服務除了深圳、廣州、上海、北京等經濟發達城市和中心城市發展良好以外，在相當多的內地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經濟發展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國前列，現有住宅小區的物業管理費按平均每平方米3元、月支出300元計算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內地，則可能上升到30％。即便按大大低于這一收費標準的低成本運作模式來計算，其物業管理費支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業主的承受能力。因此，對大多數人而言物業管理消費是一種高消費的支出。將物業管理消費定位于高消費意在將之區別于傳統的“房屋管理”。傳統的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費。明確物業管理的高消費特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費水平的差異，來定位物業管理消費的時間和空間及“房屋管理”消費的時間和空間；有利于提高物業管理的行業壁壘，從而提升整個行業的檔次；有利于業主進行正確的消費定位，采取正確的消費行為，避免出現目前許多人有意無意排斥物業管理消費的現象。只有當社會發展到一定程度后，物業管理消費才會成為人們的內在需求。

　　2、物業管理消費的發展性。即物業管理消費的深度和廣度隨社會經濟的發展而發展。在經濟欠發達的地區或時期，也存在所謂的物業管理，但那里（時）的物業管理內容單一、功能單一、層次較低。即使個別地區（時期）具有現代意義的物業管理，但能有資格享受這一消費的也只是個別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無法得到滿足。隨著經濟的發展和物質財富的豐富，物業管理消費將遞進增長。

　　3、物業管理消費的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業階層，由于其價值觀、審美觀的不同，對物業管理消費的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區，偏重于對物業管理硬件消費的要求。而收入較高、文化層次較高的消費群體或業主，既重視對物業管理硬件的消費，更重視對物業管理軟件的消費。

　　4、物業管理消費的可塑性。物業管理消費的可塑性表現為消費空間和容量的彈性。從空間上講，物業管理消費的空間可大可小，小到業主自己的家庭，大到整個社區，甚至整個城市，到處都有物業管理消費的內容。物業管理的消費容量也是如此。物業管理消費不同于物質消費那樣，不享受物業管理的某些內容，不會對業主產生某些身心影響或嚴重影響。

　　5、物業管理消費的公共性。物業管理消費是一種公共消費。因為，其有兩個基本特性。一是非他性。物業管理公共服務一旦提供了，便會有眾多的受益者，業主將共同消費這一服務，不可能將其中任何人排斥在外，每個人也不可能拒絕消費。二是非競爭性。物業管理公共服務一旦提供了，在達到充分消費之前，多一個業主的加入或少一個業主的加入并不影響他人的消費。為消費某一公共服務，業主之間不必開展競爭或爭奪。

　　三、物業管理消費的功能

　　物業管理消費具有許多其他消費不可替代的功能。“有限的價格，無限的享受”為物業管理的基本功能。

　　一個優秀的物業管理企業除了能提供合同約定、可量化的服務之外，其服務范圍和服務水準能達到相當的廣度和深度。在基本服務范圍之內，一個優秀的物業管理企業能提供規范、完善、人性化的高質量服務，實現物業使用的便利性、舒適性，延長物業的使用壽命，實現保值增值；在基本服務范圍之內，一個優秀的物業管理企業更能將服務提升到文化的層面，盡可能地賦予物業以附加值。社區文化、社區經濟概念的引入，使得物業管理的功能有了更加廣闊的發揮空間。

　　具體而言，現代物業管理具有如下功自能：

　　1、教化和益智的功能。現代物業管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統項目的經營和服務上了。現代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化，使業主肩一種情感的歸屬。這樣的物業管理消費，能增長消費者的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業主的素養。

　　2、促進身心健康的功能。在衣食無憂的現代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現，“買房買環境，買房買享受”的理念也為越來越多的現代人所接受。因為人的一生大部分時間將在小區度過。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的高度體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質量提高。

　　3、社交和繁榮文化的功能。物業管理消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。物業管理消費的層次越高，越表現出對高品位服務、高品位文化和精神服務的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進業主的交流，繁榮社區文化。而社區文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個意義上講，物業管理消費促進了人們的社會交流和情感的交融。

　　4、具有凈化社會空氣、促進社會和諧發展的功能。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業主的思想道德水平和文化素質有明顯而易見提高，是現代物業管理的基本目標之一。高質量的物業管理消費可以提高人的整體素質，從而促進整個社會的和諧發展。

　　恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費上的支出比例不斷下降，花在物業管理等社會性消費上的支出比例將不斷上漲。根據這種社會發展趨勢，物業管理這一消費市場將越來越巨大。