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物業管理與房屋維修的區別

　　在物業管理公司與業主之間的訴訟中，由于物業管理公司與業主簽訂《物業管理委托合同》約定的管理事項包括對購房人房屋的管理，物業管理公司在回答法官提出的其是否對業主的房屋進行了管理的問題時，都將其對購房人的房屋進行的“維修”作為其對購房人(以下稱“業主”)的房屋進行了“管理”的證據。

　　物業管理公司對業主房屋的維修分為兩種情況。一種情況是：開發商自己對購房人承擔的房屋保修義務委托給了物業管理公司，物業管理公司對業主的房屋進行維修不收取任何費用，這種情況是物業管理公司代開發商履行房屋保修義務；另一種情況是：物業管理公司對業主房屋的維修不屬于開發商對購房人承擔的房屋保修范圍，物業管理公司收取工本和材料費，這種情況屬于物業管理公司受業主的委托提供的一次獨立的有償服務。

　　無論是哪種情況的“維修”，都不屬于“物業管理”。物業管理中的“管理”是對房地產的占有、使用、收益和處分。現實中，業主對自己的房屋的占有、使用、收益和處分的權利始終是自己在行使，從來沒有哪一個業主將其中的某項權利委托給他人行使，所以，業主與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》約定的委托事項中所謂“對購房人房屋的管理”，物業管理公司根本沒有實際履行。